“好房子”的建设是一个长期过程，作为“满足人民群众美好生活需要的重要承载者”，广西建科院一直在提高住宅品质、改善安居质量的道路上不断探索实践，取得了显著的成果，河池市大任产业园保障性租赁住房项目便是“好房子”探索实践的成功典范。该项目是广西建科院工程总承包项目，从用地规划调整、项目建议书、可研、保租房认定、方案、初步设计及施工图，为业主提供专业的“一站式服务”。该项目以工业园区内社区服务为载体，通过前期供需配比调研，始终围绕园区职住平衡，配套园区绿色低碳“产业邻里社区”产业工人及高管楼，建设多场景结合，集配套服务、居住、生活为一体的漫步式生活街区，满足产业园企业员工的住房需求，加快完善住房保障体系，促进园区实现产城融合。项目设计满足节能等强制性通用规范要求，并植入绿色低碳理念，实施“全装修”成品交房，同步推行投融资、规划设计、建设、运营一体化模式，为业主实现资产证券化的目标进行全过程管控。该项目于2023年2月签订合同，至12月已完成80%的回款。项目的建设已获得2852.71万元中央补助资金及3.2亿元银行贷款额度（已发放贷款1.1亿元），各项服务均获得业主方、总包方的一致好评。
综合市场地块效果图
孵化中心地块效果图
1.供需调研
项目前期对产业园区内14个企业共4291人及后续入园意向企业进行了住房租赁意向调查，通过供需配比调研，始终围绕职住平衡，配套1579套园区职工楼，分期建设，目前完成了市场地块地下室及7#、8#楼，共331套，包含单套间E型52套、一房一厅F型104套、单套间D型175套，企业报名351套，供不应求，满足产业园建设发展需求，加快完善住房保障体系，促进园区实现产城融合。
项目户型分配
河池市大任产业园保障性租赁住房项目实景图
2.整体布局
项目综合市场地块以社区服务为载体，多场景结合，集商业、居住、生活为一体的漫步式生活街区，设置礼仪广场、社区广场主要空间节点，通过主街纵向串联形成生活空间主轴，楼间横向街道形成渗透界面，院落式围合节点，进一步丰富空间形态和趣味，为形成不同的生活场景提供可能。造型上通过公建化立面设计手法，形成富有韵律变化的表皮肌理，展现出精致简洁的建筑造型。
空间形态构思理念
项目孵化中心地块内建筑单体临江建设，沿江呈扇形伸展布置，建筑造型采用一体化设计，将阳台、卫生间、空调外机等元素通过曲线线条有机统一，形成现代简约的建筑造型。视线上整体以沿江方向为主要的视觉朝向，充分发挥项目的自然资源优势，提高居住品质和商品价值。景观上通过借景与造景双管齐下，住户既可远眺四周山清水秀的开阔景观，又可享受内部休闲趣味的怡人景观。
“产业邻里社区”漫步式生活街区
3.户型设计
项目综合市场地块定位为职工配套宿舍楼，在户型设计上主要以40平方米至55平方米的单套间及一房一厅户型为主。项目孵化中心地块定位为高管楼，在户型设计上主要以70平方米面积的一房一厅、Loft及大单间户型为主，满足大任产业园企业高管居住需求，适当提升社区生活品质。
4.绿色低碳“好房子”探索实践
本项目秉承“好房子”建设理念，所谓“好房子”的定义是：以满足人民对美好生活不断增长的需求为出发点，旨在实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变。它必须满足以下基本标准：健康舒适、安全耐久、绿色低碳、智能便捷、和谐美好。按“全装修”标准建设，配套家电、家具、智能锁等软硬装修，考虑地方经济水平及成本控制，本项目按《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）基本级进行设计建造，将景观结合海绵城市及可再生能源设计。项目规定性指标满足广西壮族自治区《居住建筑节能设计标准》（DBJ/T45-096-2022）规定的各项指标，满足节能通规要求。项目可再生能源应用主要采用太阳能光电技术，通过在屋面铺设高效太阳能光伏板，供项目地下室及公共区域照明用电。项目通过景观设计手段，设置下沉绿地、复杂型生物滞留、透水铺装、雨水回收调蓄池、地面生态停车场、地面绿地等海绵城市技术措施，综合市场地块年径流总控制率70.53%，年污染物去除率52.90%，孵化中心地块年径流总控制率为70.35%，年污染物去除率为52.77%，均符合《河池市海绵城市建设专项规划》场地内多年平均径流量控制率≥70%，年径流污染消减率≥50%的要求。
“好房子”理念
“好房子”可感知指标
本项目采用EPC总承包模式，2023年由于在建设阶段人工费与材料费上涨，实际预算超出了中标价格，使得项目成本难以得到充分覆盖。为此，我们通过优化设计来进一步节省资金，并降低整体施工的难度。
主要优化内容一览表
项目按照《建筑碳排放计算标准》（GB/T51366-2019），可实现建筑全生命周期碳排放分析，包含建材生产、运输、建造、运行、拆除、碳汇计算等内容。经计算，综合市场地块9栋楼保租房的碳排放强度在2016年执行的节能设计标准的基础上降低了40-59%，碳排放强度降低了7.06-16.94kgCO2/(㎡•a)；孵化地块6栋楼保租房的碳排放强度在2016年执行的节能设计标准的基础上降低了41.5-48.5%，碳排放强度降低了24.17-26.60kgCO2/(㎡•a)。以孵化地块为例计算，设计优化前，碳排放总量为2932.07tCO2, 优化后，碳排放总量为2199.05tCO2, 比优化前总量减少了733.03tCO2,，减碳效果显著。项目荣获2023年度中国建筑科学研究院有限公司《工程数字化2023绿色低碳建筑数字化优秀应用项目》。
建筑全生命周期碳排放情况（优化前）
建筑全生命周期碳排放情况（优化后）
项目荣获中国建研院工程数字化2023绿色低碳建筑数字化优秀应用项目。
获奖证书
5.土地使用
项目综合市场地块、孵化中心地块原用地性质分别为三类工业用地、教育科研用地，通过论证调整控制性详细规划的可行性，将地块切分，在园区单独划出居住用地用于建设保障性租赁住房，项目地块用地性质调整为二类居住用地。本项目在符合法律法规和符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。项目的地块变性可以充分挖掘地块价值，提高土地高效利用，实现土地资源的集约化利用，增加商业兼容比，促进各业态功能复合。
6.设计优化
本项目为EPC总承包，“限价设计”贯穿全过程，因项目后续建设阶段人工费上涨及上控价下浮，导致实际预算价高于中标价，无法覆盖项目建设成本。市场地块与孵化地块经过与业主及施工总包方多次探讨后进行“二次优化”设计，项目综合市场地块通过优化结构基础、栏杆材料、部分结构连板、屋面ALC造型、绿化屋面、部分工程做法、智能化设备、消防喷淋、亮化工程等设计内容;项目孵化中心地块在保证保租房套数不变的前提下，通过减少4#楼和相应地下室及优化地块西南角高边坡支护、结构基础、户型、建筑外立面造型、地块内水渠改造、智能化设备、亮化工程等设计内容，项目结合实际建设情况及后期运营需求，通过设计优化，项目共计节约建设资金1323.2万元，同时大大降低了项目的整体施工难度，确保项目有序推进。
河池市大任产业园保障性租赁住房项目与国家政策及发展与时俱进，本项目随着工程进度推进，分别以“保障性住房是绿色低碳排头兵”“双碳目标下产业邻里社区绿色低碳实践”“双碳目标下产业园区保障性租赁住房好房子建设实践路径探索”为题，在2023年5月沈阳召开的第十九届国际绿色建筑与建筑节能大会、2023年11月深圳召开的可持续建筑环境亚太地区会议、2024年10月北京召开的建设“好房子”暨“中国建造”高质量发展论坛等全国性会议上作了三次宣传和经验分享。项目的建设一定程度上解决了园区产业人口的住房需求，优化园区用地结构和住房供应结构，提升园区的形象和品位，有助于促进区域经济社会的协调发展，提升本地居民及新市民的生活质量和空间环境品质，增加园区开发带来的人口、产业等多方联动效能，促进园区产业可持续发展，是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。
未来，广西建科院将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以实现让人民群众住上更好的房子为目标，持续研究和探索建造“好房子”的创新实践，为提高住宅品质、推动绿色低碳发展贡献智慧和力量。
文稿：杨 帆
编辑：黄 臻
一审：黎庆炎
二审：高 锋
三审：庞耀国
